Як повідомляє Сербський Економіст, за останніми даними за I квартал 2026 року, офісний ринок Белграда залишається одним із найстабільніших у регіоні Південно-Східної Європи: рівень вакантності низький, орендні ставки зростають, нова пропозиція обмежена, а основний обсяг майбутнього будівництва зосереджується в Новому Белграді.
За даними CBS International / Cushman & Wakefield, у I кварталі 2026 року в Белграді не було введено в експлуатацію нових офісних будівель, а загальний обсяг сучасного офісного фонду залишився на рівні 1,457 млн кв. м. На стадії будівництва перебуває близько 120 тис. кв. м, з яких приблизно 47 тис. кв. м планується завершити до кінця 2026 року. Близько 65% фонду, що будується, належить до класу А.
Рівень вакантності залишається помірним: 5,53% по ринку в цілому. Це комфортний рівень для орендодавців і ознака того, що ринок не перегрітий новою пропозицією.
Ставки орендної плати за офіси класу А в Белграді в I кварталі 2026 року становили 16,5–18,5 євро/кв. м на місяць, при цьому в найкращих будівлях прайм-класу ставки перевищували 19 євро/кв. м на місяць. Для офісів класу B діапазон становив 12–14 євро/кв. м на місяць.
Головна тенденція: орендарі готові платити більше за нові, енергоефективні та добре розташовані будівлі, особливо в Новому Белграді. При цьому старий і менш якісний фонд не отримує такого ж цінового імпульсу.
У I кварталі 2026 року take-up склав 23,09 тис. кв. м. Це скромний показник для початку року, а структура попиту свідчить про більш обережну поведінку орендарів. На ринку переважали угоди до 500 кв. м, а середній розмір угоди знизився з 740 кв. м наприкінці 2025 року до 608 кв. м у I кварталі 2026 року.
CBRE у прогнозі щодо ринку Південно-Східної Європи (SEE) зазначає, що у 2025 році офісний фонд Белграда зріс приблизно на 7%, а подальше розширення відбуватиметься поступово, головним чином у Новому Белграді. Серед значущих проєктів у стадії реалізації названо Delta Tower, Panorama Office, Afi City Zmaj North and East, West Gate та інші.
Важливо враховувати відмінності в методологіях: CBS/Cushman & Wakefield оцінює загальний сучасний офісний фонд Белграда приблизно в 1,46 млн кв. м, тоді як CBRE в окремому звіті за I квартал 2026 року вказує на понад 1,104 млн кв. м сучасних спекулятивних офісних площ. Різниця пов’язана з тим, що компанії можуть по-різному враховувати власні будівлі, змішані проєкти, speculative stock та загальний сучасний фонд.
Белград не повторює сценарій багатьох західних ринків, де після пандемії вакантність офісних площ різко зросла. Причини інші: менший обсяг старого інституційного офісного фонду, обмежена нова пропозиція, концентрація попиту в сучасних будівлях та збереження ролі офісу для ІТ, фінансового сектору, сервісних компаній та міжнародних корпорацій.
Головний ризик — не загальний надлишок офісів, а можливий локальний тиск на орендні ставки в окремих нових проєктах, якщо кілька великих об’єктів вийдуть на ринок одночасно.
