Нідерланди – одна з найстабільніших і найпривабливіших країн Європи для інвестицій у нерухомість. Прозоре законодавство, розвинений ринок, високий попит на оренду роблять цю країну цікавою як для приватних власників, так і для інвесторів. Однак перш ніж придбати квартиру або будинок, важливо зрозуміти, з якими податками доведеться зіткнутися – як під час купівлі, так і під час подальшого володіння.
Основні податки під час купівлі нерухомості в Нідерландах
- Податок на передання права власності (Overdrachtsbelasting)
Це основний разовий податок під час купівлі нерухомості на вторинному ринку.
Стандартна ставка: 10,4% від купівельної ціни (діє з 1 січня 2023 року).
Для житла, що купується для власного проживання: ставка 2%.
Для покупців віком до 35 років (які вперше купують житло вартістю до €510 000): ставка може бути 0% (звільнення у разі виконання всіх умов).
Зверніть увагу: якщо ви купуєте нерухомість для здачі в оренду, навіть як фізособа, застосовується ставка 10,4%. - ПДВ (BTW)
ПДВ застосовується тільки в разі купівлі нової нерухомості в забудовника.
Ставка: 21% від вартості об’єкта.
У разі купівлі з ПДВ, податок на передачу права власності (Overdrachtsbelasting) не стягується.
Щорічні податки на нерухомість
- Муніципальний податок на майно (Onroerendezaakbelasting, OZB)
Цей податок сплачують усі власники нерухомості (як фізичні, так і юридичні особи).
Розрахунок йде від оціночної вартості об’єкта (WOZ-waarde), яку щорічно визначає муніципалітет.
Ставка коливається залежно від міста, зазвичай від 0,035% до 0,12%.
Наприклад, якщо WOZ-вартість будинку – €400 000, податок може становити від €140 до €480 на рік. - Waterschapsbelasting – податок на управління водними ресурсами
Нідерланди – країна з активною водною інфраструктурою, тому існує спеціальний податок:
Його сплачують усі власники нерухомості.
Сума залежить від регіону і типу нерухомості, але зазвичай становить від €100 до €400 на рік. - Місцеві збори: сміття, каналізація тощо.
Власник нерухомості також сплачує низку місцевих зборів, які варіюються по муніципалітетах:
- Утилізація відходів (afvalstoffenheffing)
- Каналізаційний збір (rioolheffing)
- Плата за громадські послуги
У сукупності вони можуть становити €300-€700 на рік.
Податки при здачі нерухомості в оренду
У Нідерландах орендний дохід оподатковується залежно від податкового «кошика» (box):
- У більшості випадків, якщо ви не професійний орендодавець, нерухомість потрапляє в Box 3 (податок на капітал).
- Дохід не оподатковується безпосередньо, але оподатковується стан активів (у тому числі ринкова вартість нерухомості).
- Ефективна ставка – від 1,2% до 1,71% від чистої вартості активів (після вирахування боргів).
Приклад
Купівля квартири в Амстердамі за €450 000 для власного проживання:
- Податок на передачу власності (2%): €9 000
- Муніципальний податок (приблизно 0,1% від WOZ): приблизно €450 на рік
- Збори за сміття та каналізацію: €500 на рік
- Waterschapsbelasting: €200 на рік
- Разом щорічні податки та збори: приблизно €1 150
Купівля нерухомості в Нідерландах вимагає хорошого розуміння податкової системи. Основний разовий податок – 2% або 10,4%, залежно від мети купівлі. Далі йдуть щорічні місцеві та водні збори, а також оподаткування в разі оренди. Для грамотної оцінки інвестиції важливо враховувати не тільки ціну купівлі, а й довготривалі фіскальні зобов’язання. У разі сумнівів бажано звернутися до місцевого податкового консультанта або нотаріуса.