Європейська комісія запропонувала нові правила, які дозволять містам і регіонам ЄС обмежувати короткострокову оренду квартир через Airbnb, Booking та інші платформи в районах із гострим дефіцитом доступного житла.
Проєкт Affordable Housing Act був представлений Єврокомісією 9 вересня 2026 року і тепер має пройти розгляд у Європейському парламенті та Раді ЄС. Мова йде не про єдину заборону короткострокової оренди по всьому Євросоюзі, а про створення загальної правової системи, в рамках якої місцева влада зможе вводити обмеження там, де зможе довести негативний вплив туристичної оренди на ринок житла.
Згідно з проектом, територію зможуть визнати зоною «житлового стресу», якщо вартість середньої квартири відповідає щонайменше восьми рокам наявного доходу на душу населення, цей показник збільшувався протягом останніх десяти років, а дефіцит житла, ймовірно, збережеться ще щонайменше три роки. Якщо співвідношення вартості житла та доходу сягає десяти років, вимога щодо зростання цього показника за попередні десять років не застосовуватиметься.
Однак одного лише факту високих цін буде недостатньо. Для введення обмежень місцева влада повинна буде довести, що короткострокова оренда щонайменше три роки суттєво погіршувала доступність або вартість житла в конкретному районі, а м’якші заходи не здатні вирішити проблему з такою ж ефективністю.
Обмеження повинні стосуватися насамперед квартир, які використовуються в комерційних цілях і не є основним місцем проживання власника. Здачу власного основного житла туристам пропонується виключити з таких обмежень. При оцінці комерційного характеру діяльності влада зможе враховувати кількість квартир одного власника та частоту їх здачі.
Таким чином, міста зможуть запроваджувати ліміти на обсяг короткострокової оренди, обмежувати використання інвестиційних квартир для розміщення туристів або застосовувати інші заходи, однак вони мають бути територіально обмеженими, обґрунтованими та пропорційними до проблеми. Для вже існуючих законних об’єктів мають передбачатися перехідні періоди. Максимальний початковий термін дії обмежень становитиме п’ять років, після чого необхідність їхнього збереження має переглядатися.
Нові пропозиції доповнюють європейський регламент щодо прозорості короткострокової оренди, який вже набрав чинності 20 травня 2026 року. Він передбачає реєстрацію об’єктів та передачу платформами даних місцевим органам влади, а також дозволяє вимагати видалення оголошень із відсутніми або недійсними реєстраційними номерами.
У Єврокомісії зазначають, що кількість об’єктів короткострокової оренди в ЄС зросла приблизно на 93% у 2018–2024 роках, а на такі квартири зараз припадає близько чверті туристичної пропозиції розміщення в Євросоюзі. Водночас ціни на житло в ЄС з 2013 року зросли більш ніж на 60%, а орендна плата — приблизно на 20%.
Найбільш помітно нові правила потенційно можуть вплинути на туристичні центри з одночасно високим попитом на житло та обмеженою готельною пропозицією — зокрема, Париж, Барселону, Амстердам, Рим, Флоренцію, Венецію та інші популярні міста.
Для туристів зворотним боком обмежень може стати зростання вартості проживання. У власній оцінці впливу Affordable Housing Act Єврокомісія прямо визнає, що скорочення кількості квартир для короткострокової оренди може зменшити вибір туристичного житла та призвести до підвищення цін, особливо там, де готельний ринок уже працює майже на межі завантаженості.
Як один із орієнтирів Єврокомісія наводить досвід Нью-Йорка, де після фактичної заборони значної частини короткострокової оренди середня вартість готельного номера, згідно з дослідженням, збільшилася приблизно на $14–19 за ніч, а додатковий дохід готелів за перші 18 місяців оцінювався в $2,1–2,9 млрд. Автори дослідження встановили, що зростання виручки відбулося переважно саме за рахунок підвищення тарифів, а не збільшення кількості проданих ночей.
Не можна безпосередньо переносити американський результат на Європу, оскільки структура готельної пропозиції сильно відрізняється від міста до міста. Однак для великого європейського туристичного центру, де номер або квартира сьогодні коштують 150–200 євро за ніч, порівнянне підвищення в абсолютному вираженні означало б приблизно 7–13 % додаткової вартості проживання.
За нашою оцінкою, за умови помірних обмежень, які лише скорочують кількість професійних об’єктів Airbnb, середній ефект для туриста, швидше за все, може становити 5–7%. У популярних районах із жорсткими обмеженнями та дефіцитом готельних номерів підвищення може становити 5–10%, а під час свят, виставок та пікового туристичного сезону — тимчасово перевищувати 10–15%.
Наприклад, якщо квартира зараз коштує 120 євро за ніч, надбавка 5–10 % означає додаткові 6–12 євро на добу або 42–84 євро за тижневе проживання. Для об’єкта вартістю 200 євро за ніч зростання на 10 % збільшить витрати туриста приблизно на 140 євро за тижневу поїздку.
При цьому ефект для постійних мешканців має бути протилежним. Єврокомісія розраховує, що повернення частини туристичних квартир на ринок довгострокової оренди збільшить пропозицію житла та сповільнить зростання орендних ставок. В оцінці впливу наводиться дослідження Барселони: у районах із середнім рівнем присутності Airbnb його вплив пов’язувався приблизно з 2%-вим збільшенням довгострокової оренди та 4,4%-вим зростанням вартості житла, а в районах із найвищою концентрацією туристичної оренди ефект сягав відповідно 7% та 17%.